LMP : Loueur en meublé professionnel
LMNP : Loueur en meublé non professionnel

1. Cadre patrimonial

Le statut de loueur en meublé s’adresse essentiellement à des personnes bénéficiant d’un fort degré d’imposition souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine pour l’avenir. L’investissement en meublé professionnelle nécessite donc :
 Une forte capacité d’emprunt
 Une épargne disponible

2. Définition

La location meublée au terme de l’article 151 septies du code général des impôts s’entend :

« Des personnes qui louent directement ou indirectement des locaux d’habitation meublés ou destinés à être meublés. Par location il convient d’entendre l’ensemble des conventions ayant pour effet de conférer à un tiers la jouissance des locaux meublés et moyennant rémunération pour une certaine durée, déterminée ou non. »

Attention :

Pour pouvoir prétendre au bénéfice du statut de loueur en meublé, le local doit comporter suffisamment d’équipement pour que le locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

3. Conditions

Afin de pouvoir bénéficier de ce statut, le bailleur doit:

 être inscrit au RCS

 Facturer un minimum de loyer annuel de 23 000€ ou un revenu moindre mais représentant au minimum 50% des revenus de son foyer fiscal

 Le bien doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire à défaut une autorisation administrative est nécessaire dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val de Marne (94)

 Les revenus locatifs doivent être déclarés au titre des BIC « bénéfices industriels et commerciaux » dans la déclaration d’impôt sur le revenu

Si les conditions de revenus et d’inscription ne sont pas remplies, le loueur est considéré comme non professionnel.

Le régime des loueurs en meublé non-professionnels s’applique donc par défaut. Ce régime est plus simple, il ne nécessite pas d’inscription au RCS et la tenue d’une comptabilité simplifiée est rendue possible.

4. Avantages

1) Les frais imputables sur le revenu LMP sont les suivants :

 Frais d’acquisition (commissions, honoraires, droits et frais d’actes relatifs au bien) ;
 Dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les travaux de rénovation
 Intérêts d’emprunts et assurance
 Les charges de propriété ou de copropriété
 Impôts, taxes foncières et professionnelles
 Frais relatifs à la gestion

2) Amortissement du ou des biens:

Les taux d’amortissement dépendent de la durée normale d’utilisation de l’immeuble :

En général 20 ans sur l’immobilier à raison de 5% par an et de 5 à 10 ans pour le mobilier à raison de 20 à 10 % par an.

Les amortissements sont déductibles à condition que l’activité soit bénéficiaire dans limite du bénéfice

3) Les plus values:

Exonération de l’impôt sur les plus values de cessions en cas de revente après 5 ans d’exercice de LMP si les recettes (loyers + produits divers) n’excèdent pas 250 000€, et ce même si l’activité de LMP ne constitue pas l’activité principale de l’investisseur.

En général l’exonération des plus values n’a lieu qu’au bout de 15 années de détention effective du bien. L’intérêt est donc d’investir dans des quartiers prometteurs afin de tirer profit maximal de ces dispositions.

4) ISF:

Les biens immobiliers soumis au statut LMP peuvent bénéficier d’une exonération d’ISF à condition d’être assimilés à des biens professionnels. Pour ce faire, le loueur en meublé professionnel doit tirer de son activité plus de 23 000€ ou ces loyers doivent représenter plus de 50% de ces recettes professionnelles fiscalisables du foyer fiscal.

5) Transmission:

Le statut de loueur en meublé professionnel offre des avantages pour le repreneur ou l’héritier avec la possibilité d’opter pour le différé de paiement des droits sur 5 ans ou de les échelonner sur 10 ans à un tiers du taux d’intérêt contractuel légal du jour de la demande ou de bénéficier d’un abattement de 75% des droits du à hauteur de leur valeur en cas d’engagement de poursuite de l’activité pendant 5 ans.

En cas de succession, les ayants droits devenant eux-mêmes LMP, peuvent bénéficier de la déductibilité des droits à condition de poursuivre eux-mêmes l’activité pendant 5 ans.

6) Charges sociales:

Le loueur en meublé professionnel est redevable des différents charges sociales ce qui permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres retraites pour une personne qui cesse son activité avant l’heure.

Le statut de loueur en meublé reste donc un outil indispensable à la gestion d’un patrimoine:

Pour plus d’informations : info@hl-patrimoine-immobilier.com
Tel : 01 78 09 83 29/39
Fax : 01 78 09 83 30